2022年武汉10月下旬气温还会回升吗

一剑防护史权族

武汉2022年商品住宅成交量1093万方，跟我去年中7月份预估的一样，在1100万方左右。 成交量的下滑确实很严重，已经跌回2012年之前的年化水平，主要是这次去杠杆的力度太猛，好多开发商的现金流极度紧张，再叠加上疫情的影响。按照之前的逻辑，中国房地产的需求在2021年到达顶峰，商品房未来的一个天花板可能就是17.9亿平，棚改货币化那股力量释放的需求在2019年基本殆尽，2020年由于疫情的因素，宽松货币化政策流出的经营贷又释放了部分需求。如果没有去杠杆的力量，我猜测未来五年的需求也会向2015年之前回归，但是这次的去杠杆和疫情一下子让成交量回到解放前，随着疫情的放开，经济好转，我相信成交量会往上回调一点，疫情放开后中国GDP的增速可能从去年的3%涨到4%，我想武汉的商品住宅成交量继续向1400万方的方向回归。 2022年商品住宅单价从16649元每平降到了16037元每平，只降了点点，与大家印象中的市场有些冲突，大家知道去年确实有些板块降幅很大的，光谷东热门二手房楼盘基本价格回到2018，2019年的水平，把这几年的升值全给跌回去了，阳逻，盘龙城还有一些偏远地区的楼盘已跌的资不抵债，开发商的日子都不好过，好多都在以价换量，怎么武汉的均价还没怎么下降？那些跌幅很大的项目，在多大程度上影响了均价？它们主要在哪些板块？ 我拉了21年所有的项目和22年所有的项目对比了下： 22年单价跌幅超过2000元每平的项目54个项目（剔除年均20套以下的项目），21年成交量181万方，成交金额351亿，22年成交量183万方成交金额289亿，单价从19447元每平到15824元每平。 单价涨幅超2000元每平且总价增量为正的项目有58个，成交情况是从2021年的112万方261亿到2022年58万方175亿，单价从23304元每平涨到30172元每平。 下滑行情下市场继续分化，并不是所有的项目都在降，仍然是有降有升。 从板块层面上来看，22年成交量排在前5的是吴家山，盘龙城，阳逻，四新，古田；吴家山板块以90万方的销量排在第一，吴家山，盘龙城板块近几年一直是排在武汉前5的板块，21年销量在80-100万方之间，今年排在前5的黄家湖，光谷东，白沙洲跌出了前5。 吴家山板块仍然是冲量的代表，主要是以价换量，单价下降了1864元每平，排在武汉板块下降幅度第6，像新城桃李郡，保利悦公馆，华发悦秀悦馆，东原印未来等，都是降幅超过2000元每平以价换量的典型代表。基本也是刚需客户。 阳逻板块今年排到前五，也是典型的以价换量的，板块均价跌了1233元每平，去年好多楼盘的价格都跌回了2017年的水平，买在高位的客户基本已资不抵债，像万达文旅城，万达御江分别跌了2182，3034，基本到6000多的单价，这两个是阳逻板块的天花板项目，其它的项目要想有量的话，基本都要割肉。 四新国博板块的基本量一直都可以，去年排到前5，主要是12月份比较猛，受益于政策的调整，房交会优惠补贴，二环外的解除限购，首付从3成降到2成，对于刚需客户的影很大，四新本来就是刚需的热门板块，以前26万的首付只能买三环外远一些板块，在吴家山只能买个90多平的小三居，现在首付2成直接可以买二三环之间，政策直接把三环外的需求吸引到二三环间，对于刚需客户来讲，首付更敏感，月供增加一点也没有关系，再加上房交会的优惠补贴刺激，观望的刚需客户直接出手了。像城投融创国博城是典型的代表，12月份卖了500多套，一个月销量占到之前11个月销量的58%。四新板块是二三环间市场下滑政策的受益者，消化了部分观望需求，吸引了三环外的需求，也承接了部分曾经的阶级兄弟白沙洲板的部分需求，目前四新比白沙洲均价低2000，这种价格落差也是同样身为刚需板块的四新价格降幅没那么大的原因。 还有一个重要的板块必须要提一下，光谷中心城板块，这个板块一直是武汉投资客户的热门板块，前几年的量一直排在武汉前面，去年的销量下滑的厉害，从86万方下降到了31万方，下滑了64%，18，19年时光谷东板块的均价在18000-19000元每平，后来吸引了武汉大批投资者，2021年上半年武汉有一波行情，上半年的销量就冲到了1153万方，光谷东都是武汉领涨的板块，房价天花板一度冲到3万，当时市场上就有声音，光谷东的价值支撑不了3万的房价，光谷正中心的典型热门楼盘保利时代的价格天花板在4万左右徘徊。21年10月随着去杠杆的传导，板块的二手房价格下滑的很厉害，基本把19年后这波行情的涨幅跌没了，这也是光谷东板块的量下滑严重的原因。周边热门的次新房价格有1.6-1.8万元每平的，整个板块的价格基本降到真正刚需客户能够承担的水平。